Quines dades cal preparar abans de demanar pressupost
- On és la humitat i quins habitatges o zones comunes afecta.
- Què se sap de l'origen i si hi ha algun informe.
- Si s'ha tractat en junta i què s'hi va acordar.
- Any aproximat de l'edifici.
- Si escrius com a president, administrador, propietari o llogater.
La regla: paga qui respon de l'origen
La taca pot ser al teu menjador i l'origen a la façana, al baixant de l'edifici, al bany del veí o a la teva pròpia cuina. A l'hora de saber qui repara i qui paga, el que compta és l'origen. Aquesta pàgina ordena els casos més habituals amb el que diu la llei, citant-ne l'article.
No és assessorament jurídic. És informació general sobre normes estatals; no té en compte el títol constitutiu ni els estatuts de la teva finca, ni el dret civil propi d'algunes comunitats autònomes. Per a un cas concret, qui hi ha de dir la seva és l'administrador de finques o un advocat.
Si l'aigua ve d'un element comú: la comunitat
El Codi Civil defineix què és comú en un edifici dividit en pisos. El seu article 396 enumera, entre d'altres, el sòl, el vol, els fonaments i les cobertes; els elements estructurals i, entre ells, els pilars, les bigues, els forjats i els murs de càrrega; les façanes, i les instal·lacions i conduccions generals. Traduït a humitats, acostumen a ser comuns:
- la capil·laritat que puja pels murs de càrrega i els fonaments en uns baixos;
- les filtracions per façana;
- les goteres i filtracions de coberta, i les de l'estructura d'una terrassa;
- les filtracions en murs i sostre del garatge;
- les fuites de baixants i conduccions generals.
La Llei de propietat horitzontal estableix que els treballs i les obres necessaris per al manteniment adequat i el compliment del deure de conservació de l'immoble tenen caràcter obligatori i no requereixen acord previ de la junta (article 10.1.a). Les costegen els propietaris, i l'acord de la junta es limita a la distribució de la derrama corresponent i a la determinació dels termes del seu abonament (article 10.2.a). Cada propietari hi contribueix d'acord amb la seva quota de participació o amb el que s'hagi establert especialment (article 9.1.e).
Si l'aigua ve d'un pis o d'un local: el seu propietari
La mateixa llei obliga cada propietari a mantenir en bon estat de conservació el seu propi pis o local i les instal·lacions privatives, en termes que no perjudiquin la comunitat ni els altres propietaris, i a rescabalar els danys que ocasioni pel seu descuit o pel de les persones de qui hagi de respondre (article 9.1.b). És el cas de la fuita d'una canonada privativa, d'un plat de dutxa mal segellat o d'una terrassa amb un paviment que ha fet malbé el mateix veí.
També obliga a consentir a l'habitatge les reparacions que exigeixi el servei de l'immoble i a permetre-hi l'entrada per fer-les (article 9.1.c i d): si cal entrar al teu pis per arreglar un baixant, o al del veí per localitzar una fuita, no és opcional.
La condensació és el cas més discutit. Si es deu a l'ús —no ventilar, estendre la roba a dins—, és de qui viu a la casa. Si es deu a un defecte de l'edifici —una façana sense aïllament, un pont tèrmic—, l'origen és en un element comú. Separar una cosa de l'altra demana un informe tècnic.
Si vius de lloguer: arrendador o llogater
La Llei d'arrendaments urbans reparteix així la conservació de l'habitatge (article 21):
- L'arrendador està obligat a fer, sense dret a apujar per això la renda, totes les reparacions que calguin per conservar l'habitatge en les condicions d'habitabilitat per servir a l'ús convingut, tret que el deteriorament que s'hagi de reparar sigui imputable a l'arrendatari (apartat 1).
- L'arrendatari ha de posar en coneixement de l'arrendador, en el termini més breu possible, la necessitat d'aquestes reparacions, i facilitar-li que comprovi l'estat de l'habitatge (apartat 3).
- Les petites reparacions que exigeixi el desgast per l'ús ordinari van a càrrec de l'arrendatari (apartat 4).
A la pràctica: una humitat que ve de l'edifici —capil·laritat, filtració, una coberta— és cosa del propietari, que al seu torn ho haurà de plantejar a la comunitat si l'origen és comú. Una condensació per falta de ventilació se sol imputar a qui fa servir l'habitatge. L'important per al llogater és avisar aviat i per escrit, amb fotos i data.
Si ets llogater i ens envies una sol·licitud, la desem, però l'obra l'ha de decidir el propietari.
Si l'edifici és recent: promotor i constructor
La Llei d'ordenació de l'edificació fa respondre els qui intervenen en la construcció dels danys materials a l'edifici dins d'uns terminis comptats des de la data de recepció de l'obra (article 17.1): deu anys per als defectes que afectin l'estructura; tres anys per als defectes d'elements constructius o d'instal·lacions que ocasionin l'incompliment dels requisits d'habitabilitat —entre els quals la mateixa llei inclou la salubritat i l'estanquitat—; i un any per als defectes d'execució que afectin els acabats. Si el teu edifici és dins d'aquests terminis, comenta-ho amb l'administrador abans de pagar cap reparació.
I l'assegurança
L'assegurança de la llar i la de la comunitat poden cobrir els danys que causa l'aigua, però no sempre la reparació de l'origen, i distingeixen entre el que és sobtat i el que ve de la falta de manteniment. Ho expliquem a l'assegurança de la llar cobreix les humitats?.
Com plantejar-ho a la comunitat, pas a pas
- Documentar: fotos amb data, on surt, quan empitjora.
- Comunicar-ho per escrit a l'administrador o al president, de manera que en quedi constància, i demanar que s'inclogui a l'ordre del dia si cal junta.
- Demanar un diagnòstic que digui d'on ve l'aigua. Sense això, la discussió sobre qui paga no es pot tancar.
- Demanar pressupostos comparables: el mateix abast, la mateixa tècnica, amb els acabats inclosos o exclosos en tots.
- Acordar el repartiment i el calendari en junta.
Si ets president o administrador i la humitat és de capil·laritat, filtració o condensació, ens pots deixar la sol·licitud: si tenim cobertura a la teva zona, la derivem a una empresa col·laboradora, que és qui fa la visita i la proposta.