Humedades en la comunidad de propietarios: quién paga

La mancha puede estar en tu salón y el origen en la fachada, en la bajante del edificio, en el baño del vecino o en tu propia cocina. A efectos de quién repara y quién paga, lo que cuenta es el origen. Esta página ordena los casos más habituales con lo que dice la ley, citando el artículo.

No es asesoramiento jurídico. Es información general sobre normas estatales; no tiene en cuenta el título constitutivo ni los estatutos de tu finca, ni el derecho civil propio de algunas comunidades autónomas. Para un caso concreto, quien tiene que opinar es el administrador de fincas o un abogado.

El Código Civil define qué es común en un edificio dividido en pisos. Su artículo 396 enumera, entre otros, «el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas», y las instalaciones y conducciones generales. Traducido a humedades, suelen ser comunes:

• la capilaridad que sube por los muros de carga y la cimentación en un bajo;
• las filtraciones por fachada;
• las goteras y filtraciones de cubierta, y las de la estructura de una terraza;
• las filtraciones en muros y techo del garaje;
• las fugas de bajantes y conducciones generales.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que los trabajos y las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta (artículo 10.1.a). Las costean los propietarios, y el acuerdo de la junta se limita «a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono» (artículo 10.2.a). Cada propietario contribuye con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido (artículo 9.1.e).

La misma ley obliga a cada propietario a «mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder» (artículo 9.1.b). Es el caso de la fuga de una tubería privativa, de un plato de ducha mal sellado o de una terraza cuyo pavimento ha estropeado el propio vecino.

También obliga a consentir en la vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble y a permitir la entrada para hacerlas (artículo 9.1.c y d): si hay que entrar en tu piso para arreglar una bajante, o en el del vecino para localizar una fuga, no es opcional.

La condensación es el caso más discutido. Si se debe al uso —no ventilar, tender dentro—, es de quien vive en la casa. Si se debe a un defecto del edificio —una fachada sin aislamiento, un puente térmico—, el origen está en un elemento común. Separar una cosa de otra requiere un informe técnico.

La Ley de Arrendamientos Urbanos reparte así la conservación de la vivienda (artículo 21):

• El arrendador «está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario» (apartado 1).
• El arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador, «en el plazo más breve posible», la necesidad de esas reparaciones, y facilitarle que compruebe el estado de la vivienda (apartado 3).
• Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario son de cargo del arrendatario (apartado 4).

En la práctica: una humedad que viene del edificio —capilaridad, filtración, una cubierta— es asunto del propietario, que a su vez tendrá que plantearlo a la comunidad si el origen es común. Una condensación por falta de ventilación suele imputarse a quien usa la vivienda. Lo importante para el inquilino es avisar pronto y por escrito, con fotos y fecha.

Si eres inquilino y nos envías una solicitud, la guardamos, pero la obra la tiene que decidir el propietario.

La Ley de Ordenación de la Edificación hace responder a quienes intervienen en la construcción de los daños materiales en el edificio dentro de unos plazos «contados desde la fecha de recepción de la obra» (artículo 17.1): diez años para los defectos que afecten a la estructura; tres años para los defectos de elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad —entre los que la propia ley incluye la salubridad y la estanqueidad—; y un año para los defectos de ejecución que afecten a acabados. Si tu edificio está dentro de esos plazos, coméntalo con el administrador antes de pagar ninguna reparación.

El seguro de hogar y el de la comunidad pueden cubrir los daños que causa el agua, pero no siempre la reparación del origen, y distinguen entre lo repentino y lo que viene de falta de mantenimiento. Lo explicamos en ¿cubre el seguro de hogar las humedades?.

1. Documentar: fotos con fecha, dónde sale, cuándo empeora.
2. Comunicarlo por escrito al administrador o al presidente, de forma que quede constancia, y pedir que se incluya en el orden del día si hace falta junta.
3. Pedir un diagnóstico que diga de dónde viene el agua. Sin él, la discusión sobre quién paga no se puede cerrar.
4. Pedir presupuestos comparables: mismo alcance, misma técnica, con los acabados incluidos o excluidos en todos.
5. Acordar el reparto y el calendario en junta.

Si eres presidente o administrador y la humedad es de capilaridad, filtración o condensación, puedes dejarnos la solicitud: si tenemos cobertura en tu zona, la derivamos a una empresa colaboradora, que es quien hace la visita y la propuesta.