Qué datos preparar antes de pedir presupuesto
- Por dónde aparece el agua: muros, suelo, encuentro entre los dos, techo.
- Si empeora con la lluvia, en verano o está siempre.
- Qué hay al otro lado de cada muro: calle, jardín, vecino.
- Para qué usas o quieres usar el sótano.
- Si el edificio es de una comunidad.
Por qué un sótano es distinto
En el resto de la casa la humedad es una excepción; en un sótano, mantenerlo seco es un trabajo permanente del edificio contra el terreno. El Código Técnico gradúa la protección que necesita un muro enterrado según dos cosas: cuánta agua hay en el terreno —si el suelo del sótano queda por encima o por debajo del nivel freático— y lo permeable que es ese terreno (DB-HS, HS 1, apartado 2.1.1). Muchos sótanos anteriores a esa norma se hicieron sin impermeabilizar, o con una protección que ya ha cumplido su vida.
Las tres humedades de un sótano
- Filtración lateral: el agua del terreno atraviesa el muro. Manchas a cualquier altura, regueros, sales, y a veces agua en el suelo junto a la pared. Empeora tras las lluvias o con el riego.
- Agua desde abajo: sube por la solera o por el encuentro del suelo con el muro. Suelo oscurecido, juntas que brotan, y en casos de nivel freático alto, agua que aflora.
- Condensación: en verano, el aire caliente y húmedo de fuera entra en un espacio frío y condensa sobre muros y suelo. Todo está húmedo al tacto, huele a cerrado y hay moho, pero no hay un foco.
Distinguirlas importa porque la tercera se trata ventilando o deshumidificando, y las dos primeras no.
Soluciones por fuera
Son las que cortan el agua antes de que llegue al muro, y por eso las de referencia. Exigen poder excavar alrededor.
- Impermeabilizar la cara exterior del muro con una lámina o un revestimiento continuo, protegido para que el relleno no lo dañe.
- Drenaje perimetral: una zanja con tubo y grava que recoge el agua y la lleva a la red o a un pozo.
- Corregir la superficie: pendientes que alejen el agua de la fachada, bajantes que no viertan junto al muro, aceras selladas.
Soluciones por dentro
Son las únicas posibles cuando el muro da a la calle, a un vecino o a un jardín que no se puede levantar. Trabajan con el agua ya en el muro.
- Revestimientos impermeables aplicados sobre el muro saneado: morteros y membranas que resisten el agua que empuja desde atrás.
- Inyecciones de sellado en fisuras, juntas y puntos por donde entra agua.
- Cámara con drenaje interior: una lámina o un trasdosado separado del muro, con una canaleta en la base que recoge el agua y una bomba que la saca. No detiene la filtración; la gestiona.
- Ventilación y deshumidificación, como complemento o como única medida si el problema es solo condensación.
Lo que se puede esperar depende del uso: un trastero admite soluciones que no valen para un sótano que se quiere convertir en sala de estar.
Lo que suele fallar
- Pintura impermeabilizante sobre un muro con agua detrás. El empuje la despega en una o dos temporadas.
- Trasdosar sin recoger el agua. El muro sigue mojado detrás de la placa, y el problema reaparece en el suelo o en la planta de arriba.
- Sellar un punto. El agua busca el siguiente.
- Tratar como filtración una condensación de verano, o al revés.
Qué mueve el precio
- Por dentro o por fuera: la excavación y la reposición de lo que hay encima pesan más que la impermeabilización.
- Los metros de muro y de suelo, y la profundidad.
- Cuánta agua llega y si hay que instalar bombeo.
- El uso que se le quiere dar al sótano y los acabados.
- Si es de una comunidad: los muros y la cimentación son elementos comunes.
La cifra sale de la propuesta de la empresa que lo revisa; aquí no la damos.