Qué datos preparar antes de pedir presupuesto
- Por dónde entra: muros, techo, juntas, rampa o suelo.
- Qué hay encima del garaje: edificio, patio, jardín, calle.
- Cuántas plantas tiene bajo rasante y cuántas plazas, más o menos.
- Si va con la lluvia o con el tiempo húmedo.
- Si eres presidente, administrador o propietario de una plaza, y si se ha tratado en junta.
Por dónde entra el agua en un garaje
- Por los muros perimetrales: filtración lateral desde el terreno, igual que en un sótano.
- Por el techo: cuando el garaje se extiende bajo un patio de manzana, una zona ajardinada, una piscina o la acera, y la impermeabilización de esa losa está agotada o se dañó en una obra posterior.
- Por las juntas: las de dilatación de la estructura, las de hormigonado entre muro y losa, y los pasos de tuberías. Son los puntos débiles de cualquier garaje.
- Por la rampa: agua de lluvia que baja de la calle porque la rejilla de la entrada está atascada o es insuficiente.
- Por el suelo, con nivel freático alto.
Filtración o condensación: no es lo mismo
No todo lo que moja un garaje viene de fuera. En los días húmedos y templados, el aire entra en un espacio de hormigón frío y condensa: el suelo aparece mojado de forma uniforme, «suda», y no hay un foco. Se confunde a menudo con una filtración.
- Filtración: va con la lluvia, tiene un punto o una línea de entrada, deja regueros, estalactitas blancas en el techo o manchas de óxido.
- Condensación: va con el tiempo húmedo, moja superficies enteras, y mejora ventilando.
El Código Técnico incluye los aparcamientos, los garajes y los trasteros entre los espacios que deben tener ventilación (DB-HS, sección HS 3, apartado 1.1). Un garaje con la ventilación parada o tapada condensa más.
Por qué no conviene dejarlo
En un garaje la humedad no estropea pintura: moja la estructura. El agua que atraviesa una losa o un muro de hormigón acaba llegando a las armaduras, y el óxido que se ve en forma de manchas marrones es una señal de que eso ya está ocurriendo. No es un asunto estético, y es una de las razones por las que conviene que lo valore un técnico y no solo quien vaya a hacer la reparación.
Qué soluciones se suelen proponer
- Rehacer la impermeabilización de la losa por arriba, cuando la filtración viene del patio o del jardín. Es la solución de fondo y la que más obra implica: hay que levantar lo que hay encima.
- Sellar e inyectar juntas y fisuras desde dentro, con resinas que se expanden o que quedan flexibles.
- Impermeabilizar los muros por el interior, o por el exterior con drenaje si se puede excavar.
- Recoger y evacuar: canaletas al pie de los muros, bandejas bajo una junta que gotea, bombeo. No detienen el agua; la conducen.
- Revisar rejillas, sumideros y bombas de la rampa y del propio garaje.
- Poner en marcha o mejorar la ventilación, si lo que hay es condensación.
El garaje es de la comunidad: quién decide
La estructura, los muros y la cubierta del garaje son elementos comunes (Código Civil, artículo 396). La Ley de Propiedad Horizontal da carácter obligatorio, sin necesidad de acuerdo previo de la junta, a las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble (artículo 10.1.a). En la práctica, lo habitual es que el presidente o el administrador pidan un diagnóstico y uno o varios presupuestos, y que la junta acuerde cómo se reparte el coste. Si tienes una plaza o un trastero afectado, el primer paso es comunicarlo por escrito al administrador.
Lo desarrollamos en humedades en la comunidad de propietarios. No es asesoramiento jurídico.
Qué mueve el precio
- Por arriba o por dentro: levantar un patio para impermeabilizar la losa es otra escala que inyectar juntas.
- Los metros de junta, de muro o de losa.
- Si hay que reparar estructura además de cortar el agua.
- Las instalaciones que haya que mover o proteger, y si el garaje puede seguir en uso durante la obra.
La cifra sale de la propuesta de la empresa que lo revisa; aquí no la damos.