Qué datos preparar antes de pedir presupuesto
- Si la humedad está en las paredes, en el suelo o en los dos.
- Qué tipo de suelo hay y si se ha levantado o hinchado.
- Si hay sótano debajo o el suelo va directamente sobre el terreno.
- Si es vivienda o local, y si está en un edificio con comunidad.
- Qué se ha hecho ya: zócalos, pinturas, tratamientos.
Por qué los bajos tienen más humedad
Por tres razones que se suman. La primera, el contacto con el terreno: los muros arrancan de la cimentación y el suelo se apoya sobre la tierra, así que el agua tiene por dónde subir. La segunda, la edad: muchos bajos están en edificios anteriores a que fuera habitual poner una barrera impermeable en el arranque de los muros. La tercera, el uso: son espacios con poco sol, a menudo con una sola fachada y poca ventilación cruzada, que tardan en secar.
Qué humedad suele ser
- Capilaridad en los muros: franja de manchas en la parte baja, salitre, zócalos y rodapiés que se estropean. Afecta tanto a las fachadas como a los muros interiores.
- Humedad por el suelo: baldosas que se oscurecen o se levantan, juntas blanquecinas, tarima o laminado que se hincha. Ocurre cuando la solera no tiene debajo una capa que corte el paso del agua.
- Salpicadura y agua de la calle: la parte baja de la fachada se moja con la lluvia que rebota en la acera o con el baldeo. El Código Técnico prevé para eso un zócalo de material poco absorbente (DB-HS, HS 1, apartado 2.3.3.2).
- Condensación, sobre todo en locales y viviendas con poca ventilación, que se suma a las anteriores.
Cuando el problema es el suelo
Se habla menos de él que de las paredes y es igual de frecuente. En obra nueva, bajo la solera se coloca una capa de grava gruesa —el encachado— precisamente para dificultar que el agua del terreno suba por capilaridad, y una lámina impermeable. En un bajo antiguo puede no haber ninguna de las dos.
Las soluciones que se proponen van de menos a más obra: un pavimento que deje pasar el vapor en lugar de uno que lo cierre; levantar el suelo y rehacerlo con lámina y aislamiento; o un forjado sanitario, que deja una cámara de aire ventilada entre el terreno y el suelo. Poner un suelo vinílico o un laminado directamente sobre una solera húmeda es la manera habitual de estropearlo en poco tiempo.
Qué soluciones se suelen proponer para los muros
- Una barrera contra la capilaridad: inyecciones, electroósmosis o corte físico.
- Sanear los revocos con morteros transpirables, por dentro y en el zócalo exterior.
- Reducir el agua que llega: revisar bajantes y arquetas, pendiente de la acera, y, si hay espacio, un drenaje.
- Ventilar: no corta el agua del terreno, pero ayuda a que muros y suelo sequen.
Bajo en un edificio: lo tuyo y lo de la comunidad
El Código Civil enumera entre los elementos comunes de un edificio el suelo, las cimentaciones, los muros de carga y las fachadas (artículo 396). Si la humedad de tu bajo sube por un muro de carga o entra por la fachada, la reparación del origen suele corresponder a la comunidad, aunque los daños estén dentro de tu vivienda o de tu local. Cómo plantearlo, y qué pasa si eres inquilino, está en humedades en la comunidad de propietarios. No es asesoramiento jurídico.
Qué mueve el precio
- Si es muro, suelo o los dos.
- Los metros lineales de muro y los metros cuadrados de suelo.
- La técnica y si hay que levantar el pavimento.
- Los acabados: revocos, zócalos, carpintería, suelo nuevo.
- Si el local o la vivienda puede quedar vacío durante la obra.
La cifra sale de la propuesta de la empresa que lo revisa; aquí no la damos.