Qué datos preparar antes de pedir presupuesto
- Qué hay justo encima de la mancha.
- Si aparece con la lluvia, con el frío o cuando se usa un baño.
- Si es la última planta del edificio.
- Si es un cerco de agua o son puntos de moho.
- Si ya has avisado al vecino, a la comunidad o al seguro.
Lo primero: qué hay encima
Al techo no le llega agua del terreno. Le llega de lo que tiene arriba o del aire de la habitación, y casi siempre se puede saber cuál con una sola comprobación:
- Un baño, una cocina o un lavadero, tuyo o del vecino: lo más probable es una fuga de una tubería, de un desagüe o de las juntas de una ducha.
- Una terraza, un balcón o un patio: una filtración por la impermeabilización o por un sumidero.
- La cubierta del edificio, tejado o azotea: una gotera.
- Terreno o un jardín, en un garaje o un sótano que se prolonga bajo un patio: una filtración desde el terreno.
- Una vivienda seca o nada especial, y la mancha son puntos de moho en las esquinas: condensación.
Cómo distinguir una filtración, una fuga y condensación
- Filtración o gotera: aparece o crece después de llover. Deja un cerco amarillento con el borde marcado, y con lluvia fuerte puede gotear.
- Fuga: no entiende de lluvia. Sale de golpe o va creciendo de forma continua, y empeora cuando se usa el baño de arriba. Suele estar bajo un punto concreto: el plato de ducha, el inodoro, la lavadora.
- Condensación: va con el frío. No hay cerco de agua sino moho en puntos, en el perímetro del techo, en las esquinas y sobre las ventanas. Es típica del techo de la última planta bajo una cubierta mal aislada, y de los baños sin extracción.
En la página de manchas están las pistas de forma y de calendario con más detalle.
A quién acudir en cada caso
- Fuga: un fontanero. Si viene del piso de arriba, avisar al vecino cuanto antes; lo habitual es que intervengan los seguros de hogar.
- Gotera de cubierta: una empresa de cubiertas, a través de la comunidad si el edificio es de varios propietarios.
- Filtración desde una terraza, un patio o el terreno: una empresa de impermeabilización o de humedades.
- Condensación: una empresa de humedades o de ventilación y aislamiento.
Esta web deriva solicitudes de los dos últimos casos. Si lo tuyo es una fuga o una gotera, puedes enviarla igualmente, pero es probable que no tengamos a quién pasarla, y te lo diremos.
De quién es el techo: tuyo, del vecino o de la comunidad
El Código Técnico trata los suelos de las terrazas y de los balcones como cubiertas (DB-HS, HS 1, apartado 1.1), y el Código Civil incluye las cubiertas entre los elementos comunes de un edificio en propiedad horizontal (artículo 396). En la práctica: una filtración desde la cubierta o desde la estructura de una terraza suele ser asunto de la comunidad, aunque la terraza la use un solo vecino; una fuga de la instalación privada de un piso, de su propietario. Hay matices —el solado de una terraza de uso privativo, por ejemplo— que dependen del título de la finca. Lo desarrollamos, con los artículos, en humedades en la comunidad de propietarios. No es asesoramiento jurídico.
Qué hacer mientras tanto
- Fotografiar la mancha con fecha y volver a hacerlo cada pocos días: sirve para saber si crece y para cualquier reclamación.
- Avisar por escrito al vecino de arriba, al administrador o al casero, según el caso.
- No pintar hasta que el origen esté resuelto y el techo seco: la mancha traspasa la pintura nueva.
- Vigilar los techos de escayola o de placa: si se abomban o gotean, retirar lo que haya debajo y no demorar el aviso.
Qué mueve el precio
- El origen: no tiene nada que ver reparar una junta con rehacer la impermeabilización de una terraza o aislar una cubierta.
- Los metros de terraza, de cubierta o de techo afectados.
- El acceso y los medios para trabajar arriba.
- La reparación del techo: sanear, sustituir placas o escayola, pintar.
La cifra sale de la propuesta de quien lo revise; aquí no la damos.